主题：恒大地产引战300亿后或再增150亿

刚刚进入2017年，恒大便宣布成功引入300亿元的战略，为其回归A股进一步扫除了障碍。据了解，首轮认购踊跃，恒大方面将开启第二轮战略者的引入。对此，有业内人士指出，恒大增资扩股获得积极认购，一方面说明公司实力已获资本市场高度认可；另一方面，则是在地产行业市场集中度大幅提升的背景下，龙头企业的愈发明显，将不断扩大市场份额。

股权认购踊跃 或开启第二轮战投

1月2日，恒大发布公告，公司旗下凯隆置业及恒大地产于2016年12月30日与8家战投订立协议，8家战投将合计出资300亿元取得恒大地产13.16%股权。其中，中信、广田、华建分别认购50亿元，各占增资后恒大地产2.19%股份；中融、山东高速、睿灿、深圳美投、广东唯美5家机构分别认购30亿元，各占增资后恒大地产股份1.32%。引战投完成后，凯隆置业持有恒大地产的股权比例降至86.84%。

按照300亿元额所对应的13.16%的股权比例计算，恒大地产投前估值约为2280亿，整体估值略超万科。
公告指出，引战以来“市场反应热烈，公司决定选择本公告所述者作为引战的批者”。对此，有接近恒大的人士称，“考虑到引入批战投时，市场认购的金额远超300亿元，恒大引入第二批战投并不意外”。

由于战投的引入将视作恒大集团出售恒大地产股权，即引战规模超市值75%（约450亿元）时，将按上市规则算作重大出售交易，届时必须经过复杂而漫长的审批流程，在各方均希望其尽快登陆A股的情况下，恒大后续引战规模或不超过150亿元。“批的300亿元尚且‘供不应求’，后续不超过150亿元的引战料将顺利完成。”有行业分析师指出。

一旦恒大地产完成第二轮150亿元的战投引入，即便不考虑溢价，恒大地产的估值将达到2430亿元，稳居国内房企市值的。凯隆置业对恒大地产的持股比例将相应降至80.26%，其公众持股比例的安全边际也会相应提高。

不过，本次成功引战后，恒大现金余额将增至2420亿，净资产增至2120亿，以其截至2016年中期的总借款3812亿元计算，净负债率将从92.97%降至66%，达到行业平均水平。随着恒大第二轮战投的引入，其净负债率将进一步下降。事实上，传统的财务报表并不能真实反映房企的负债水平和增长。万达集团董事长王健林曾表示，房地产行业率较高有其特殊性，房地产的预售即销售收入也算作负债，只有等拿到竣工证后才能转为收入，因此报表显示负债水平相对较高。这意味着，房企预售越多，负债越高。

其实对超大规模房企而言，销售规模越大，预收款越多，未来可确认的收入便越高，实际风险反而更低，更具安全性。而且这部分预收款所计入的负债，不但无息且是企业已经拿到手中的房款，只是相应楼盘未达到交付条件，才暂时无法确认为销售收入。以中国恒大为例，截至2016年6月30日，其总资产为9999.2亿元，总负债为8178亿元，资产负债率为81.8%，剔除预收账款1190亿元后实际资产负债率低至69.8%。

值得注意的是，在恒大开始降低财务时，其已经超过万科拿下房企销售榜榜首。根据中国指数研究院日前发布的数据，恒大2016年实现销售额3810亿元，超过第二名万科190亿元，领先第三名碧桂园720亿元。

研报显示，2006年至2009年，恒大选择率先进入二线省会城市，通过差异化布局，抢滩二线城市，2009年末土地储备接近5500万平方米，远高于其他房企，同期销售规模突破300亿元，全国第7。2009年至2012年，恒大率先拓展三线城市，2012年年末的土地储备达1.37亿平方米，平均成本仅616元/平方米，占售价不到10%。2012年至2015年，一二线城市新增住宅用地稀缺，恒大聚焦拓展核心城市，目前一二线销售金额占比超60%、土储占比超50%。2015年至今，更是以多样化渠道获取项目资源，保障持续增长。

此外，恒大还通过收购兼并、城市更新、旧城改造等多元化方式获取项目，在深圳，已通过城市更新获取近千万平方米潜在储备资源，货值高达约4000亿元。

业内人士指出，恒大之每次都能踏准市场的节奏，前瞻性的战略布局至关重要。由于很多项目都是恒大早年以较低成本获得，更是充分享受了土地的红利。这些庞大的土地储备无疑是恒大地产成功引战的关键，也是其今后发展的基础。随着行业集中度提升，其领先将扩大，市场空间也将进一步打开。

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